Informácie na telefónnom čísle 0948 399 388
Zákaznícka zóna

Ako na zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2019?

Prenajímali ste v roku 2019 byt alebo inú nehnuteľnosť? Z dosiahnutých príjmov ste povinný v daňovom priznaní zaplatiť daň. Ako sa zdaňujú príjmy z prenájmu nehnuteľnosti?

daň z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti

Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľností upravuje zákon č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov.

Fyzické osoby môže prenajímať nehnuteľnosť ako súkromná osoba bez živnostenského oprávnenia, alebo na základe živnostenského oprávnenia.

Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia, predstavuje prenájom nehnuteľnosti pre fyzickú osoby podnikateľskú činnosť. Tieto príjmy sú posudzované § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov ako príjmy z podnikania.

Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, čiže ako súkromná osoba, dosahuje príjmy podľa § 6 ods. 3 Zákona o dani z príjmov - príjmy z prenájmu nehnuteľností, vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti.

daň z príjmu z bytu

Registračná povinnosť na daňovom úrade

Fyzická osoba – prenajímateľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, je povinný registrovať sa na príslušnom miestnom daňovom úrade. 

Registračnú povinnosť si musí splniť najneskôr do nasledujúceho mesiaca po skončení mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky začal nehnuteľnosť prenajímať. Povinnosť registrácie na daňovom úrade sa vzťahuje na tie fyzické osoby, ktoré ešte nie sú registrované na daňovom úrade a nemajú pridelené daňové identifikačné číslo DIČ.

V prípade, že prenajímateľ fyzická osoba, bude prenajímať nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia, má povinnosť registrovať sa na živnostenskom úrade ako aj na zdravotnej poisťovni.

daň z príjmu z bytu

Daňové výdavky pri prenájme nehnuteľnosti

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností sa môžu uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti.

V prípade, že prenajímateľ prenajímanú nehnuteľnosť zaradil do obchodného majetku, má možnosť si uplatniť v preukázateľných výdavkoch výdavky, ktoré platil v súvislosti s využívaním tejto nehnuteľnosti.

Aký typ výdavkov si môže prenajímateľ uplatniť? 

daň z príjmu z bytu

Ak má prenajímateľ prenajímanú nehnuteľnosť len v súkromnom vlastníctve, to znamená, že ju nezaradil do obchodného majetku, môže si ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na prevádzku nehnuteľnosti, t.j. platby za vodu, energie atď. 

Preukázateľné výdavky si však daňovník nemôže uplatniť v plnej výške, ale musí ich zistiť rovnakým pomerom ako je pomer príjmov z prenájmu zahrnutých do základu dane v daňovom priznaní k celkovým príjmom z prenájmu.

Príklad

Daňovník dosiahol za rok 2019 príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 Zákona o dani z príjmov vo výške 5000 € a preukázateľné výdavky boli v úhrne 2500 €. Suma zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľnosti bude po odpočítaní 500 €, ktoré sú oslobodené od dane z príjmu, v sume 4 500 €. 

Výdavky vynaložené na dosiahnutie zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľnosti si však daňovník môže po prepočítaní uplatní len vo výške 2 250 € a vyčíslia sa nasledovne [(4 500 : 5 000) x 2 500]. 

Daňová povinnosť pri prenájme nehnuteľnosti

Daňová povinnosť z príjmov, ktoré dosiahol prenajímateľ z prenájmu je povinný vysporiadať podaním daňového priznania k dani z príjmov FO za príslušné zdaňovacie obdobie kedy nehnuteľnosť prenajímal. Fyzická osoba s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov (bez živnostenského oprávnenia)  nemá povinnosť zostavovať účtovnú závierku.

Povinnosť podať daňové priznanie vzniká v prípade, ak úhrn všetkých zdaniteľných príjmov prenajímateľa (t.j, aj príjmy zo závislej činnosti, podnikania atď.) presiahne za zdaňovacie obdobie presiahne sumu 1968,68 €. 

Základ dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti

Základ dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti sa v zmysle Zákona o dani z príjmov vyčísluje ako

Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na živnosť si môže zvoliť, či si v danom zdaňovacom období uplatní paušálne alebo skutočné výdavky. Paušálne výdavky v si môže daňovník uplatniť o výške 60 % z úhrnu z príjmov z podnikania a inej samostatne zárobkovej činnosti najviac do výšky 20 000 €.     

Zároveň fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na živnosť má nárok uplatniť si nezdaniteľnú časť základu dane na príjmy z prenájmu.

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti u fyzickej osoby bez živnosti je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 € za príslušné zdaňovacie obdobie, a preto daňovník zahrnie do základu dane len príjem z prenájmu nehnuteľností, ktorý prevyšuje sumu 500 €. 

Príklad

Ak FO dosiahla v roku 2019 príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v sume 5 000 €, suma oslobodených príjmov je 500 €. Do daňového priznania uvedie sumu príjmov z prenájmu nehnuteľnosti zníženú o 500 €, t.j. príjmy vo výške 4 500 €.

Z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré dosahuje fyzická osoba bez živnostenského oprávnenia nie je možné uplatniť si nezdaniteľné časti základu dane. Fyzická osoba bez živnosti si tiež nemôže na príjmy z prenájmu uplatniť paušálne výdavky. 

Taktiež z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vzniknúť daňovníkovi daňová strata. V prípade, že by sú u prenajímateľa príjmy z prenájmu nižšie ako daňové výdavky (t.j. rozdiel medzi príjmami a výdavkami by bol záporný), v takom prípade je základ dane z prenájmu nehnuteľnosti nula.

platba-najomne.jpg
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sú do 500 eur oslobodené od dane

Prenájom nehnuteľnosti, ktorú vlastnia manželia (BSM)

Ak prenajímate nehnuteľnosť, ktorá je v bezpodielovom vlastníctve manželov, príjem z prenájmu si môžu rozdeliť. V tomto pomere sa rozdelia aj výdavky a každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie od dane z príjmov vo výške 500 €.

Daň z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti

Keď už máme základ dane, výšku daňovej povinnosti potom vypočítame podľa § 15 písm. a) zákona o dani z príjmov: 

Daňové priznanie k dani z príjmov za zdaňovacie obdobie 2019 má daňovník povinnosť podať do 31. marca 2020. V tejto lehote je povinný daň aj uhradiť.

publikované: 20. 02. 2020

Naše webové stránky používajú cookies a uchovávajú Vašu IP adresu. Viac informácií nájdete tu.