Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľností upravuje zákon č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov.
Fyzické osoby môže prenajímať nehnuteľnosť ako súkromná osoba bez živnostenského oprávnenia, alebo na základe živnostenského oprávnenia.
Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia, predstavuje prenájom nehnuteľnosti pre fyzickú osoby podnikateľskú činnosť. Tieto príjmy sú posudzované § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov ako príjmy z podnikania.
Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, čiže ako súkromná osoba, dosahuje príjmy podľa § 6 ods. 3 Zákona o dani z príjmov - príjmy z prenájmu nehnuteľností, vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti.
Registračná povinnosť na daňovom úrade
Fyzická osoba – prenajímateľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, je povinný registrovať sa na príslušnom miestnom daňovom úrade.
Registračnú povinnosť si musí splniť najneskôr do nasledujúceho mesiaca po skončení mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky začal nehnuteľnosť prenajímať. Povinnosť registrácie na daňovom úrade sa vzťahuje na tie fyzické osoby, ktoré ešte nie sú registrované na daňovom úrade a nemajú pridelené daňové identifikačné číslo DIČ.
V prípade, že prenajímateľ fyzická osoba, bude prenajímať nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia, má povinnosť registrovať sa na živnostenskom úrade ako aj v zdravotnej poisťovni.
Prenájom nehnuteľnosti a daňové výdavky
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností sa môžu uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti.
V prípade, že prenajímateľ prenajímanú nehnuteľnosť zaradil do obchodného majetku, má možnosť si uplatniť v preukázateľných výdavkoch výdavky, ktoré platil v súvislosti s využívaním tejto nehnuteľnosti.
Aký typ výdavkov si môže prenajímateľ uplatniť?
- výdavky vynaložené na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti – prostredníctvom odpisov
- výdavky na technické zhodnotenie nehnuteľnosti
- výdavky na opravy a udržiavanie nehnuteľnosti
- výdavky súvisiace s využívaním nehnuteľnosti (platby za vodu, energie, atď.)
- výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností
- výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov do fondu prevádzky, údržby a opráv
- úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti
- ostatné výdavky (napr. poplatok právnikovi za vypracovanie zmluvy o prenájme nehnuteľnosti)
Ak daňovník prenajíma nehnuteľnosť vo svojom súkromnom vlastníctve – teda nezaradil ju do obchodného majetku – nemôže si uplatniť všetky výdavky spojené s jej obstaraním či amortizáciou (napríklad odpisy, opravy alebo technické zhodnotenie). Ako daňovo uznateľné výdavky si môže zahrnúť iba tie náklady, ktoré súvisia priamo s jej prevádzkou, teda napríklad:
- platby za vodu, elektrinu, plyn a kúrenie,
- výdavky na upratovanie spoločných priestorov,
- poplatky za smeti, internet, správcovské poplatky a pod.
Je však dôležité vedieť, že ani tieto výdavky si daňovník nemôže uplatniť v plnej výške. Ak časť príjmu z prenájmu nie je zdaniteľná (napríklad vďaka oslobodeniu do výšky 500 € ročne), musí výdavky pomerne upraviť.
Príklad zdaňovania príjmu z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2024
Daňovník dosiahol za rok 2024 príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 5 000 €. K týmto príjmom mal preukázateľné výdavky v celkovej sume 2 500 €. Z tejto sumy je 500 € oslobodených od dane, takže zdaniteľný príjem predstavuje 4 500 €.
Keďže výdavky je možné uplatniť len v pomernej výške vo vzťahu k zdaniteľnej časti príjmov, daňovník si môže odpočítať 2 250 €, čo sa vypočíta nasledovne:
(4 500 / 5 000) × 2 500 = 2 250 €Tým pádom bude základ dane predstavovať: 4 500 € (zdaniteľný príjem) – 2 250 € (výdavky) = 2 250 €
Na túto sumu sa následne uplatní sadzba dane.
Daňová povinnosť pri prenájme nehnuteľnosti
Ak fyzická osoba dosiahla v priebehu roka príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, je povinná vysporiadať si daňovú povinnosť prostredníctvom daňového priznania k dani z príjmov fyzických osôb. Príjem z prenájmu sa zdaňuje podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, ak nejde o prenájom vykonávaný na základe živnostenského oprávnenia.
V takom prípade daňovník nepodniká, preto nie je povinný viesť účtovníctvo ani zostavovať účtovnú závierku. Všetky príjmy a výdavky sú vykazované priamo v daňovom priznaní typu B, ktoré sa podáva za príslušné zdaňovacie obdobie, teda kalendárny rok, v ktorom bol prenájom realizovaný.
Povinnosť podať daňové priznanie vzniká vtedy, ak úhrn všetkých zdaniteľných príjmov daňovníka (teda nielen z prenájmu, ale aj zo zamestnania, podnikania, zahraničia a pod.) presiahne zákonom stanovenú sumu oslobodeného príjmu. Pre zdaňovacie obdobie roku 2024 je táto hranica 2 823,24 eura (čo zodpovedá 50 % nezdaniteľnej časti základu dane platnej za rok 2024).
Základ dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti
Základ dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti sa v zmysle Zákona o dani z príjmov vyčísluje ako
- rozdiel príjmov a výdavkov, ak prenajímateľ účtuje v sústave jednoduchého účtovníctva alebo vedie daňovú evidenciu,
- rozdiel výnosov a nákladov, ak prenajímateľ účtuje v sústave podvojného účtovníctva.
Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na živnosť si môže zvoliť, či si v danom zdaňovacom období uplatní paušálne alebo skutočné výdavky. Paušálne výdavky v si môže daňovník uplatniť o výške 60 % z úhrnu z príjmov z podnikania a inej samostatne zárobkovej činnosti najviac do výšky 20 000 €.
Zároveň fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na živnosť má nárok uplatniť si nezdaniteľnú časť základu dane na príjmy z prenájmu.
Taktiež z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vzniknúť daňovníkovi daňová strata. V prípade, že by sú u prenajímateľa príjmy z prenájmu nižšie ako daňové výdavky (t.j. rozdiel medzi príjmami a výdavkami by bol záporný), v takom prípade je základ dane z prenájmu nehnuteľnosti nula.
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti u fyzickej osoby bez živnosti je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 € za príslušné zdaňovacie obdobie, a preto daňovník zahrnie do základu dane len príjem z prenájmu nehnuteľností, ktorý prevyšuje sumu 500 €.
Príklad
Ak FO dosiahla v roku 2024 príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v sume 5 000 €, suma oslobodených príjmov je 500 €. Do daňového priznania uvedie sumu príjmov z prenájmu nehnuteľnosti zníženú o 500 €, t.j. príjmy vo výške 4 500 €.
Z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré dosahuje fyzická osoba bez živnostenského oprávnenia, nie je možné uplatniť si nezdaniteľné časti základu dane. Fyzická osoba bez živnosti si tiež nemôže na príjmy z prenájmu uplatniť paušálne výdavky.
Prenájom nehnuteľnosti, ktorú vlastnia manželia (BSM)
Ak prenajímate nehnuteľnosť, ktorá je v bezpodielovom vlastníctve manželov, príjem z prenájmu si môžu rozdeliť. V tomto pomere sa rozdelia aj výdavky a každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie od dane z príjmov vo výške 500 €.
Daň z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti – bez živnosti
Výšku daňovej povinnosti z prenájmu nehnuteľnosti bez živnosti vypočítame podľa § 15 zákona o dani z príjmov:
- sadzbou dane 19 % z časti základu dane, ktorá neprevyšuje alebo sa rovná 176,8-násobku sumy platného životného minima, čiže do sumy 47 537,98 eura,
- sadzbou 25 % z časti základu dane, ktorá je nad 176,8-násobok sumy platného životného minima, čiže nad sumu 47 537,98 eura.
Daň z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti – na živnosť
Živnostník vypočíta daňovú povinnosť z čiastkového základu dane z príjmov z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti:
- sadzbou dane 15 % sa zdaní základ dane daňovníka, ktorý dosiahol za zdaňovacie obdobie zdaniteľné príjmy (výnosy) z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti (podľa § 6 ods. 1 a 2) neprevyšujúce sumu 60 000 eur,
- základ dane daňovníka, ktorý dosiahol za zdaňovacie obdobie zdaniteľné príjmy (výnosy) z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti (podľa § 6 ods. 1 a 2) prevyšujúce sumu 60 000 eur.
- 19 % z časti základu dane, ktorá nepresiahne sumu 47 537,98 eura (neprevyšuje alebo sa rovná sume 176,8 - násobku platného životného minima)
- 25 % z časti základu dane, ktorá presiahne sumu 47 537,98 eura (čo predstavuje 176,8 - násobok sumy platného životného minima vrátane).
Daňové priznanie k dani z príjmov za zdaňovacie obdobie 2024 má daňovník povinnosť podať do 31. marca 2025. V tejto lehote je povinný daň aj uhradiť. Pripravili sme postup vyplnenia daňového priznania typu A a typu B.