Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľností upravuje zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Rozdielne pravidlá platia pri bežnom prenájme bez živnosti a pri prenájme vykonávanom ako podnikateľská činnosť. Na výšku dane má vplyv aj to, či ste nehnuteľnosť zaradili do obchodného majetku.
Fyzická osoba môže prenajímať nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia na základe nájomnej zmluvy. Príjmy z takéhoto prenájmu patria podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov medzi príjmy z prenájmu nehnuteľností vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti.
Ak prenajímateľ poskytuje okrem základných služieb spojených s prenájmom aj ďalšie služby, napríklad pravidelné upratovanie bytu či výmenu posteľnej bielizne, môže už ísť o podnikanie na základe živnostenského oprávnenia. Príjmy sa potom posudzujú podľa § 6 ods. 1 písm. b) ako príjmy z podnikania.
Skutočnosť, že prenajímateľ vlastní živnostenské oprávnenie na inú činnosť, však neznamená, že jeho súkromný prenájom patrí medzi príjmy z podnikania.
Registračná povinnosť na daňovom úrade
Fyzická osoba, ktorá začne na Slovensku prenajímať nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia a ešte nemá pridelené DIČ, má povinnosť zaregistrovať sa na daňovom úrade.
Podľa § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov musí o registráciu požiadať do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom začala nehnuteľnosť prenajímať.
Ak napríklad začnete prenajímať byt 15. septembra 2026, žiadosť o registráciu musíte podať najneskôr do 31. októbra 2026.
Registračná povinnosť sa vzťahuje na prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti, s výnimkou pozemku. Pri prenájme samotného pozemku, napríklad ornej pôdy, z tohto dôvodu registračná povinnosť nevzniká.
Ak už prenajímateľ má pridelené DIČ z dôvodu podnikania alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, opätovne sa registrovať nemusí. Nemusí ani osobitne oznamovať, že začal nehnuteľnosť prenajímať.
Registrácia nie je podmienená výškou príjmu. Povinnosť sa preto môže vzťahovať aj na človeka, ktorý z prenájmu za celý rok zarobí menej než 500 € a daňové priznanie podávať nebude.
Prenájom nehnuteľnosti a daňové výdavky
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 si daňovník môže uplatniť iba preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu.
Výdavky musí evidovať v účtovníctve alebo prostredníctvom daňovej evidencie podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov.
Rozsah uznateľných výdavkov závisí od toho, či prenajímateľ zaradil nehnuteľnosť do obchodného majetku.
Aké výdavky si môžete uplatniť pri nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku?
Ak je prenajímaná nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, prenajímateľ si môže do daňových výdavkov zahrnúť najmä:
- výdavky na obstaranie nehnuteľnosti prostredníctvom daňových odpisov,
- výdavky na technické zhodnotenie,
- výdavky na opravy a údržbu nehnuteľnosti,
- platby za energie a služby súvisiace s prevádzkou nehnuteľnosti,
- poistenie prenajímanej nehnuteľnosti a daň z nehnuteľností,
- príspevky do fondu prevádzky, údržby a opráv,
- úroky z úverov použitých na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti,
- ďalšie preukázateľné náklady súvisiace s dosahovaním príjmov z prenájmu.
Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku neznamená zmenu zápisu v katastri. Prenajímateľ ju zaeviduje v účtovníctve alebo v daňovej evidencii.
Takéto rozhodnutie má však vplyv aj na prípadný predaj nehnuteľnosti. Ak ju vyradíte z obchodného majetku a následne predáte, päťročná lehota na oslobodenie príjmu z predaja sa počíta od jej vyradenia z obchodného majetku, nie od pôvodného nadobudnutia.
Aké výdavky si môžete uplatniť pri nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku?
Ak nehnuteľnosť zostáva v súkromnom majetku prenajímateľa, rozsah daňových výdavkov je užší. Daňovník si môže uplatniť iba výdavky súvisiace s riadnou prevádzkou nehnuteľnosti, napríklad:
- platby za elektrinu, plyn, vodu a vykurovanie,
- poplatky za odvoz odpadu,
- výdavky na osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov,
- náklady na internet, výťah a ďalšie služby spojené s užívaním nehnuteľnosti,
- správcovské poplatky a preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv.
Výdavky na opravy, technické zhodnotenie, odpisy nehnuteľnosti, jej poistenie ani daň z nehnuteľností si v tomto prípade do výdavkov z prenájmu zahrnúť nemôže. Napríklad ak prenajímateľ v roku 2026 vymení v prenajímanom byte okná za 4 000 €, no byt nemá zaradený do obchodného majetku, tento výdavok si nemôže odpočítať od príjmov z prenájmu. Preukázateľné výdavky na opravy alebo technické zhodnotenie však môže za splnenia zákonných podmienok uplatniť pri neskoršom zdaniteľnom predaji nehnuteľnosti.
Podrobnosti k jednotlivým výdavkom vysvetľuje aj Finančná správa SR.
Oslobodenie príjmov z prenájmu do 500 € ročne
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 je podľa § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov oslobodený od dane do výšky 500 € za zdaňovacie obdobie.
Ak teda prenajímateľ dosiahne v roku 2026 príjem z prenájmu vo výške 4 000 €, do základu dane zahrnie iba 3 500 €.
Oslobodenie 500 € je spoločné pre príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 a príjmy z príležitostných činností podľa § 8 ods. 1 písm. a). Ak daňovník dosahuje oba druhy príjmov, nemôže si uplatniť oslobodenie 500 € pri každom samostatne.
Pri uplatnení oslobodenia musí prenajímateľ pomerne znížiť aj daňové výdavky. Nemôže si teda odpočítať celú sumu výdavkov, keď časť príjmu zostáva oslobodená od dane.
Príklad zdaňovania príjmov z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2026
Daňovník dosiahol v roku 2026 príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 vo výške 5 000 €. K týmto príjmom mal preukázateľné daňové výdavky v sume 2 500 €.
- Z príjmu si môže uplatniť oslobodenie 500 €, takže zdaniteľný príjem predstavuje: 5 000 € − 500 € = 4 500 €
- Výdavky je potrebné znížiť v rovnakom pomere: (4 500 € / 5 000 €) × 2 500 € = 2 250 €
- Základ dane z prenájmu bude: 4 500 € − 2 250 € = 2 250 €
| Položka | Suma |
|---|---|
| Celkový príjem z prenájmu | 5 000 € |
| Oslobodenie od dane | −500 € |
| Zdaniteľný príjem | 4 500 € |
| Celkové preukázateľné výdavky | 2 500 € |
| Daňovo uznateľné výdavky po krátení | 2 250 € |
| Základ dane z prenájmu | 2 250 € |
Ak daňovník nemá žiadne ďalšie zdaniteľné príjmy a celý základ dane spadá do 19-percentného pásma, daň bude: 2 250 € × 19 % = 427,50 €
Daňová povinnosť pri prenájme nehnuteľnosti za rok 2026
Ak fyzická osoba dosiahla v roku 2026 príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, pri ktorých nevzniklo úplné oslobodenie, musí posúdiť povinnosť podať daňové priznanie. Daňové priznanie za rok 2026 sa podáva v roku 2027.
Podľa § 32 zákona o dani z príjmov vzniká povinnosť podať daňové priznanie, ak celkové zdaniteľné príjmy daňovníka za rok 2026 presiahnu 2 983,37 €. Do tejto hranice sa započítavajú všetky relevantné zdaniteľné príjmy, napríklad zo zamestnania, podnikania alebo prenájmu. Príjmy oslobodené od dane sa do nej nezahŕňajú.
Príklad: Dôchodca s príjmom z prenájmu
Dôchodca v roku 2026 prenajímal byt a získal z prenájmu 3 000 €. Nemal žiadne ďalšie zdaniteľné príjmy. Po uplatnení oslobodenia 500 € mu zostáva zdaniteľný príjem 2 500 €.
Keďže táto suma nepresahuje hranicu 2 983,37 €, dôchodcovi nevzniká povinnosť podať daňové priznanie za rok 2026.
Príklad: Zamestnanec s príjmom z prenájmu
Zamestnanec dosiahol v roku 2026 príjmy zo zamestnania vo výške 15 000 € a príjmy z prenájmu bytu vo výške 3 000 €. Po odpočítaní oslobodenia 500 € predstavuje zdaniteľný príjem z prenájmu 2 500 €.
Keďže zamestnanec má aj ďalšie zdaniteľné príjmy a ich úhrn presahuje zákonnú hranicu, musí podať daňové priznanie typu B.
Nestačí, aby požiadal zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania dane. V daňovom priznaní uvedie príjmy zo zamestnania aj príjmy z prenájmu.
Základ dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti
Daňovník môže základ dane z príjmov z prenájmu zisťovať na základe:
- rozdielu medzi príjmami a výdavkami, ak vedie daňovú evidenciu alebo účtuje v sústave jednoduchého účtovníctva,
- rozdielu medzi výnosmi a nákladmi, ak účtuje v sústave podvojného účtovníctva, pričom výsledok upraví podľa zákona o dani z príjmov.
Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnosti podľa § 6 ods. 3, nemá povinnosť viesť účtovníctvo. Môže využívať daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11. Pri tomto druhu príjmov si nemôže uplatniť paušálne výdavky vo výške 60 % z príjmov. Tie sú určené pre vybrané príjmy z podnikania a inej samostatnej zárobkovej činnosti.
Rovnako si nemôže odpočítať nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka ani na manželku alebo manžela. Nezdaniteľné časti sa uplatňujú na aktívne príjmy, teda na príjmy zo zamestnania alebo z podnikania a inej samostatnej zárobkovej činnosti.
Z príjmov z bežného prenájmu podľa § 6 ods. 3 sa nedá vykázať ani daňová strata. Ak sú daňovo uznateľné výdavky vyššie ako príjmy, základ dane z prenájmu bude nulový.
Prenájom nehnuteľnosti na živnosť
Ak fyzická osoba vykonáva prenájom ako podnikateľskú činnosť na základe živnostenského oprávnenia, príjmy patria podľa okolností do § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov.
V takom prípade platia pravidlá pre príjmy z podnikania. Podnikateľ si môže zvoliť medzi preukázateľnými a paušálnymi výdavkami, ak spĺňa zákonné podmienky na ich uplatnenie.
Paušálne výdavky v roku 2026 predstavujú 60 % z úhrnu príjmov podľa § 6 ods. 1 a 2, najviac 20 000 € ročne. Okrem toho možno za zákonných podmienok uplatniť zaplatené poistné. Pri príjmoch z podnikania možno uplatniť aj nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka, prípadne ďalšie daňové zvýhodnenia, ak na ne vznikne nárok.
Rozhodujúci je však charakter činnosti. Bežný prenájom bytu bez poskytovania ďalších služieb sa neposudzuje ako podnikanie iba preto, že prenajímateľ má zároveň živnosť.
Prenájom nehnuteľnosti, ktorú vlastnia manželia (BSM)
Ak manželia prenajímajú nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva (BSM), príjem z prenájmu si môžu rozdeliť.
Podľa § 4 ods. 8 zákona o dani z príjmov sa príjmy rozdeľujú medzi manželov rovnakým dielom, ak sa nedohodnú inak.
V rovnakom pomere si musia rozdeliť aj výdavky.
Každý z manželov si môže samostatne uplatniť oslobodenie od dane vo výške 500 €.
Príklad rozdelenia príjmov medzi manželov
Manželia v roku 2026 prenajímali spoločný byt a získali príjem 8 000 €. Dohodli sa, že si príjem rozdelia rovnakým dielom.
- Príjem manžela: 4 000 €.
- Príjem manželky: 4 000 €.
- Oslobodenie od dane u každého: 500 €.
- Zdaniteľný príjem každého z manželov: 3 500 €.
Ak mali manželia s prenájmom aj preukázateľné výdavky, rozdelia si ich v rovnakom pomere ako príjmy a následne ich pomerne upravia podľa oslobodenej časti príjmu. Manželia sa môžu dohodnúť aj na inom pomere rozdelenia príjmov a výdavkov. Pri výbere je potrebné zohľadniť, aké ďalšie zdaniteľné príjmy každý z nich dosahuje.
Sadzby dane z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2026
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti bez živnosti podľa § 6 ods. 3 sa od roku 2026 uplatňujú štyri progresívne sadzby dane.
| Časť základu dane za rok 2026 | Sadzba dane |
|---|---|
| Do 43 983,32 € vrátane | 19 % |
| Nad 43 983,32 € do 60 349,21 € vrátane | 25 % |
| Nad 60 349,21 € do 75 010,32 € vrátane | 30 % |
| Nad 75 010,32 € | 35 % |
Sadzby sa neuplatňujú na celkový príjem z prenájmu, ale na príslušný základ dane po odpočítaní uznateľných výdavkov. Základ dane z prenájmu podľa § 6 ods. 3 sa na účely progresívneho zdanenia spočítava aj s ďalšími príslušnými základmi dane, napríklad zo zamestnania po zákonných úpravách.
Ak teda prenajímateľ dosahuje vyššie príjmy aj zo zamestnania, časť jeho základu dane z prenájmu môže spadať do vyššieho daňového pásma.
Daň z príjmov z prenájmu na živnosť
Pri skutočnom podnikaní podľa § 6 ods. 1 a 2 platí iný režim. Ak podnikateľ dosiahne za rok 2026 zdaniteľné príjmy z podnikania a inej samostatnej zárobkovej činnosti najviac 100 000 €, uplatní na príslušný základ dane sadzbu 15 %.
Ak jeho zdaniteľné príjmy túto hranicu presiahnu, príslušný základ dane sa zdaňuje progresívnymi sadzbami 19 %, 25 %, 30 % a 35 %. Znížená 15-percentná sadzba sa nevzťahuje na bežný súkromný prenájom podľa § 6 ods. 3.
Platia sa z prenájmu aj zdravotné a sociálne odvody?
Pri bežnom prenájme nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov sa z dosiahnutého príjmu neplatia zdravotné ani sociálne odvody. Tieto príjmy sa nepovažujú za príjmy zo zárobkovej činnosti podľa príslušných ustanovení zákona o zdravotnom poistení a zákona o sociálnom poistení. Ak však prenájom predstavuje podnikateľskú činnosť a príjmy sa zdaňujú podľa § 6 ods. 1, odvodové povinnosti sa posudzujú podľa pravidiel platných pre SZČO.
Daňové priznanie z prenájmu za rok 2026
Daňovník, ktorému vznikla povinnosť priznať zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3, podáva daňové priznanie fyzickej osoby typu B. Príjmy a výdavky z prenájmu sa uvádzajú v VI. oddiele, tabuľke č. 1, v riadku určenom pre príjmy z prenájmu nehnuteľností. Ak daňovník dosahoval aj príjmy zo zamestnania, uvedie ich v príslušnom oddiele toho istého daňového priznania.
Dokedy treba podať daňové priznanie za rok 2026?
Základná lehota na podanie daňového priznania za rok 2026 je 31. marec 2027. Do tohto dátumu treba vypočítanú daň aj zaplatiť.
Lehotu si môžete predĺžiť oznámením podaným daňovému úradu najneskôr do 31. marca 2027:
- do 30. júna 2027, ak si lehotu predĺžite najviac o tri kalendárne mesiace,
- do 30. septembra 2027, ak máte aj zdaniteľné príjmy zo zdrojov v zahraničí a spĺňate podmienky na predĺženie najviac o šesť mesiacov.
Pri predĺžení lehoty sa posúva aj splatnosť dane.
Daňové priznanie môžu fyzické osoby, ktoré nemajú zákonnú povinnosť elektronickej komunikácie, podať elektronicky alebo v listinnej podobe. Podnikatelia registrovaní pre daň z príjmov, na ktorých sa vzťahuje povinná elektronická komunikácia s finančnou správou, podávajú priznanie elektronicky.
Daňové priznanie k dani z príjmov za zdaňovacie obdobie 2024 má daňovník povinnosť podať do 31. marca 2025. V tejto lehote je povinný daň aj uhradiť. Pripravili sme postup vyplnenia daňového priznania typu A a typu B.