Predaj nehnuteľnosti môže znamenať príjem niekoľko desiatok či stoviek tisíc eur. Dani však nepodlieha celá suma. Zákon umožňuje pri splnení určitých podmienok úplne oslobodiť príjem z predaja. Ak nevznikne nárok na oslobodenie, daňovník si môže príjem znížiť o preukázateľné výdavky. Pri zdaniteľnom predaji treba počítať aj so zdravotným poistením vo výške 16 % a novými progresívnymi sadzbami dane z príjmov fyzických osôb.
Kedy je predaj nehnuteľnosti zdaniteľným príjmom?
Príjmy fyzickej osoby z predaja bytu, rodinného domu, pozemku alebo rekreačnej nehnuteľnosti sa pri predaji súkromného majetku zaraďujú medzi ostatné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov.
Samotný predaj však ešte neznamená povinnosť zaplatiť daň. Najskôr sa posudzuje, či je príjem oslobodený podľa § 9 zákona o dani z príjmov.
Ak oslobodenie platí, príjem sa nezdaňuje bez ohľadu na jeho výšku. Ak nie sú splnené podmienky, do daňového priznania sa uvádza prijatá kúpna cena a k nej prislúchajúce daňovo uznateľné výdavky.
Odlišný režim platí pri nehnuteľnostiach zaradených do obchodného majetku a využívaných pri podnikaní. Ich predaj môže patriť medzi príjmy podľa § 6.
Päťročný test: kedy daň neplatíte?
Najčastejším dôvodom oslobodenia je uplynutie piatich rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti.
Podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia, ak nebola zahrnutá do obchodného majetku a sú splnené ďalšie zákonné podmienky.
Rozhodujúci je dátum nadobudnutia vlastníckeho práva, nie dátum podpisu kúpnej zmluvy.
Pri kúpe alebo darovaní vzniká vlastnícke právo vkladom do katastra nehnuteľností. Pri dedení sa nehnuteľnosť nadobúda dňom smrti poručiteľa.
Pozor na zálohy a zmluvu o budúcej zmluve
Päťročný test sa nedá obísť tým, že predaj sa pripraví ešte počas jeho plynutia a konečná kúpna zmluva sa podpíše až neskôr. Finančná správa pri posudzovaní oslobodenia vychádza z dátumu prijatia prvej platby alebo preddavku a dátumu uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Rozhodujúci je skorší z týchto dátumov.
§ 9 ods. 1 písm. a) navyše výslovne vylučuje oslobodenie pri príjme zo zmluvy o budúcom predaji uzavretej pred uplynutím päťročnej lehoty, aj keď sa riadna kúpna zmluva uzavrie až po jej uplynutí.
Dom a pozemok sa posudzujú samostatne
Ak sa predáva rodinný dom spolu s pozemkom, päťročný test sa posudzuje osobitne pri každej nehnuteľnosti.
Ak napríklad vlastník kúpil pozemok v roku 2015, dom dokončil a nadobudol do vlastníctva v roku 2024 a obe nehnuteľnosti predá v roku 2026, príjem pripadajúci na pozemok môže byť oslobodený, zatiaľ čo príjem z predaja domu bude zdaniteľný.
Platí to aj vtedy, keď je v kúpnej zmluve uvedená jedna spoločná cena. Na daňové účely treba vedieť preukázať hodnotu jednotlivých nehnuteľností.
Musíte zaplatiť daň z príjmu?
Pri bežnom predaji nehnuteľnosti fyzickou osobou môžete postupovať podľa nasledujúcich otázok.
1. Bola nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku?
- Áno, stále je v obchodnom majetku = príjem z predaja podlieha zdaneniu v príslušnom režime podnikania.
- Áno, ale už bola vyradená = pokračujte otázkou, či od vyradenia uplynulo päť rokov.
- Nie = pokračujte spôsobom nadobudnutia.
2. Ako ste nehnuteľnosť nadobudli?
- Kúpou alebo darovaním = posudzujte päť rokov od nadobudnutia vlastníckeho práva.
- Dedením po rodičovi, dieťati, starom rodičovi alebo manželovi = posudzujte aj obdobie vlastníctva poručiteľa.
- Dedením po súrodencovi alebo inom príbuznom v nepriamom rade = posudzujte päť rokov od nadobudnutia vlastníctva dedičom.
3. Uplynula príslušná päťročná lehota a nebola predčasne uzavretá zmluva alebo prijatá platba, ktorá bráni oslobodeniu?
- Áno = príjem je pri splnení zákonných podmienok oslobodený. Do daňového priznania sa neuvádza a neplatí sa z neho zdravotné poistné.
- Nie = príjem je zdaniteľný. Od prijatej sumy možno odpočítať uznateľné výdavky.
Ako vypočítať základ dane?
Pri zdaniteľnom predaji sa daň nepočíta automaticky z celej predajnej ceny. Podľa § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov možno príjem znížiť o preukázateľné výdavky súvisiace s nadobudnutím, zhodnotením a predajom nehnuteľnosti.
Patria sem najmä:
- kúpna cena − suma preukázateľne zaplatená za nadobudnutie predávanej nehnuteľnosti,
- rekonštrukcia, opravy a technické zhodnotenie − preukázateľné náklady, napríklad na výmenu rozvodov, okien alebo rekonštrukciu kúpeľne,
- náklady na financovanie − zaplatené úroky z hypotekárneho, stavebného alebo účelového úveru použitého na obstaranie nehnuteľnosti a súvisiace poplatky, ak už neboli uplatnené ako daňový výdavok,
- náklady na predaj − provízia realitnej kancelárie, právne služby, poplatky za kúpnu zmluvu alebo prevod vlastníckeho práva.
Výdavky musia byť preukázateľné. Nestačí napríklad tvrdenie, že rekonštrukcia stála 20 000 eur, ak k nej predávajúci nemá doklady. Ak sú výdavky vyššie ako príjem z predaja, podľa § 8 ods. 2 nie je možné vykázať daňovú stratu. Výdavky sa uznajú najviac do výšky príjmov z príslušného druhu príjmu.
Sadzby dane z príjmu v roku 2026
Zdaniteľný príjem z predaja súkromnej nehnuteľnosti patrí do základu dane podľa § 4 ods. 1 písm. a). Od roku 2026 sa naň uplatňujú štyri progresívne sadzby.
| Časť základu dane za rok 2026 | Sadzba |
|---|---|
| Do 43 983,32 € | 19 % |
| Nad 43 983,32 € do 60 349,21 € | 25 % |
| Nad 60 349,21 € do 75 010,32 € | 30 % |
| Nad 75 010,32 € | 35 % |
Zisk z predaja sa neposudzuje samostatne. Do spoločného základu dane vstupuje napríklad aj príjem zo zamestnania po príslušných zákonných úpravách. Zamestnanec s vyšším príjmom preto môže časť zisku z predaja nehnuteľnosti zdaniť sadzbou 25 %, 30 % alebo 35 %.
Na príjmy z predaja súkromnej nehnuteľnosti sa podľa § 8 nevzťahuje 15-percentná sadzba dane určená pre vybrané príjmy z podnikania. Základ dane vytvorený výlučne z ostatných príjmov podľa § 8 nie je možné znížiť o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka.
Zdravotné odvody z predaja nehnuteľnosti
Ak je príjem z predaja nehnuteľnosti zdaniteľný podľa § 8, podlieha aj zdravotnému poisteniu.
Od 1. januára 2026 je sadzba zdravotného poistného z ostatných príjmov pre osobu bez zdravotného postihnutia 16 %.
Vymeriavacím základom je príslušný zdaniteľný príjem znížený o uznateľné výdavky. Poistné sa neplatí spolu s daňovým priznaním. Zdravotná poisťovňa ho vypočíta v ročnom zúčtovaní na základe údajov získaných z Finančnej správy.
Zo súkromného príjmu z predaja nehnuteľnosti podľa § 8 sa neplatí sociálne poistenie.
Zaplatené povinné zdravotné poistné súvisiace s predajom si daňovník môže podľa § 8 ods. 12 zákona o dani z príjmov uplatniť ako daňový výdavok. Ak ho zaplatí až po podaní priznania, môže ho zohľadniť prostredníctvom dodatočného daňového priznania za rok, v ktorom dosiahol príjem z predaja.
Príklad: predaj bytu pred piatimi rokmi vlastníctva
Daňovník kúpil v roku 2023 byt za 150 000 €. V roku 2026 ho predal za 190 000 €. Byt nebol zaradený do obchodného majetku.
Preukázateľné výdavky boli:
| Položka | Suma |
|---|---|
| Príjem z predaja | 190 000 € |
| Kúpna cena | −150 000 € |
| Rekonštrukcia | −12 000 € |
| Provízia realitnej kancelárie | −3 000 € |
| Zaplatené úroky z účelovej hypotéky | −2 000 € |
| Základ dane z predaja | 23 000 € |
Ak daňovník nemá ďalšie príjmy vstupujúce do rovnakého progresívneho základu dane, celých 23 000 € patrí do 19-percentného pásma.
- Daň z príjmov: 23 000 € × 19 % = 4 370 €
- Zdravotné poistné: 23 000 € × 16 % = 3 680 €
Daňovník tak zaplatí 4 370 € na dani a 3 680 € na zdravotnom poistení, spolu 8 050 €.
Výpočet dane zatiaľ nezohľadňuje možnosť následného uplatnenia zaplateného zdravotného poistného ako daňového výdavku.
Predaj zdedenej nehnuteľnosti
Pri zdedenej nehnuteľnosti záleží na príbuzenskom vzťahu medzi dedičom a poručiteľom.
Dedenie v priamom rade alebo medzi manželmi
Podľa § 9 ods. 1 písm. b) je príjem z predaja oslobodený, ak od nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom do predaja uplynulo najmenej päť rokov a sú splnené ostatné zákonné podmienky.
Napríklad rodič kúpil byt v roku 2015, dieťa ho zdedilo v roku 2025 a predalo v roku 2026. Príjem môže byť oslobodený, pretože do päťročného testu sa započítava aj vlastníctvo rodiča.
Dedenie v nepriamom rade
Ak dedič zdedí nehnuteľnosť napríklad po súrodencovi, ujovi alebo tete, obdobie vlastníctva poručiteľa sa do päťročného testu nezapočítava.
Ak dedič nadobudol chatu po ujovi v roku 2024 a predal ju v roku 2026, príjem je zdaniteľný, hoci ujo chatu vlastnil dvadsať rokov.
Pri zdaniteľnom predaji zdedenej nehnuteľnosti sa dá ako výdavok uplatniť všeobecná cena nehnuteľnosti uvedená v uznesení o dedičstve, ako aj ďalšie uznateľné výdavky.
Predaj darovanej nehnuteľnosti
Pri darovaní sa päťročná lehota počíta od nadobudnutia vlastníckeho práva obdarovaným. Obdobie vlastníctva darcu sa nepripočítava.
Ak obdarovaný predá nehnuteľnosť pred uplynutím piatich rokov, príjem je zdaniteľný. Pri určení výdavkov však rozhoduje, či by bol príjem z predaja v čase darovania oslobodený u darcu.
Podľa § 8 ods. 5 písm. b) platí:
- Ak darca spĺňal podmienky oslobodenia, výdavkom obdarovaného je hodnota nehnuteľnosti určená znaleckým posudkom v čase darovania.
- Ak darca podmienky oslobodenia nespĺňal, výdavkom je obstarávacia cena nehnuteľnosti u darcu.
Príklad darovaného bytu
Matka kúpila byt v roku 2012. V roku 2024 ho darovala synovi. Hodnota bytu podľa znaleckého posudku ku dňu darovania bola 170 000 €. Syn byt v roku 2026 predal za 190 000 €. Keďže od darovania neuplynulo päť rokov, príjem nie je oslobodený.
Matka však v čase darovania vlastnila byt viac ako päť rokov, preto môže syn ako výdavok použiť znaleckú hodnotu 170 000 €.
190 000 € − 170 000 € = 20 000 €
Základ dane pred ďalšími prípadnými výdavkami predstavuje 20 000 €.
Ak by matka byt pred darovaním vlastnila iba dva roky, syn by si ako výdavok nemohol automaticky uplatniť znaleckú hodnotu. Vychádzal by z obstarávacej ceny u matky.
Nehnuteľnosť v obchodnom majetku
Ak bola nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, päťročný test sa pri jej následnom súkromnom predaji počíta od vyradenia z obchodného majetku, nie od pôvodnej kúpy.
Ak napríklad investor kúpil byt v roku 2013, zaradil ho do obchodného majetku v súvislosti s prenájmom a vyradil ho v roku 2024, pri predaji v roku 2026 nie je príjem oslobodený iba preto, že byt vlastní viac ako desať rokov.
Pri zdaniteľnom predaji po vyradení sa príjem posudzuje podľa § 8 a ako výdavok možno podľa zákonných pravidiel uplatniť zostatkovú cenu nehnuteľnosti.
Ak sa nehnuteľnosť predáva ešte počas jej zaradenia do obchodného majetku používaného na podnikanie, predaj sa posudzuje v príslušnom podnikateľskom daňovom režime.
Samotný prenájom však neznamená automatické zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku. Rozhoduje spôsob jej evidencie a uplatňovania výdavkov.
Predaj nehnuteľnosti manželmi
Pri predaji nehnuteľnosti patriacej do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), ktorá nebola zaradená do obchodného majetku, si manželia môžu zdaniteľný príjem rozdeliť.
Podľa § 4 ods. 8 zákona o dani z príjmov sa príjmy zahŕňajú do základu dane oboch manželov v rovnakom pomere, ak sa nedohodnú inak. V rovnakom pomere sa rozdelia aj výdavky.
Ak napríklad manželia predajú byt so zdaniteľným ziskom 30 000 €, môžu si pri splnení zákonných podmienok rozdeliť príjem a výdavky tak, aby každému pripadol základ dane 15 000 €. Môžu sa dohodnúť aj na inom pomere vrátane zahrnutia celého príjmu a výdavkov do priznania jedného z manželov. Rozdelenie môže ovplyvniť výslednú daň vzhľadom na progresívne sadzby dane.
Spoločná nehnuteľnosť v obchodnom majetku
Ak však niektorý z manželov zaradil spoločnú nehnuteľnosť do obchodného majetku a predali ju až po jej vyradení, príjem sa medzi manželov rozdeliť nedá. Podľa § 8 ods. 16 zákona o dani z príjmov ho zdaňuje ten z manželov, ktorý mal nehnuteľnosť v obchodnom majetku ako posledný.
Napríklad manželia vlastnia byt od roku 2015. Manžel ho využíval na podnikanie a v roku 2024 ho vyradil z obchodného majetku. Ak byt predajú v roku 2026, celý zdaniteľný príjem musí priznať manžel. Keďže od vyradenia neuplynulo päť rokov, príjem nie je oslobodený od dane. Manželia si ho nemôžu rozdeliť ani vtedy, keď byt vlastnia spoločne.
Iné pravidlo platí, ak nehnuteľnosť zostáva v obchodnom majetku aj v čase predaja a na podnikanie ju využívajú obaja manželia. Vtedy sa príjem z predaja podľa § 6 rozdelí v pomere, v akom nehnuteľnosť využívali pri svojej činnosti. V rovnakom pomere si rozdelia aj daňové výdavky. Ak ju obaja využívali rovnako, každý zdaní polovicu príjmu.
Daňové priznanie pri predaji nehnuteľnosti
Ak je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený, do daňového priznania sa neuvádza.
Pri zdaniteľnom príjme sa používa daňové priznanie fyzickej osoby typu B. Príjem a výdavky podľa § 8 ods. 1 písm. b) sa uvádzajú v VIII. oddiele, tabuľke č. 3, na riadku pre príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností. Zamestnanec, ktorý dosiahne takýto zdaniteľný príjem, nemôže vysporiadať celý rok iba ročným zúčtovaním dane u zamestnávateľa.
Za zdaňovacie obdobie 2026 je základnou lehotou na podanie priznania 31. marec 2027. Oznámením podaným v zákonnej lehote možno lehotu predĺžiť o tri kalendárne mesiace.
Pri zdaniteľnom predaji je povinnosť podať daňové priznanie potrebné posúdiť podľa celkových zdaniteľných príjmov a ďalších zákonných podmienok. Za rok 2026 je hranica celkových zdaniteľných príjmov 2 983,90 €.
Pri predaji za cenu nižšiu, než sú uznateľné výdavky, môže byť základ dane nulový. Ani vtedy však nie je možné vynechať zdaniteľný príjem z priznania, ak vznikla povinnosť ho podať.
Máte otázky k zdaneniu predaja nehnuteľnosti, výpočtu daňových výdavkov alebo vyplneniu daňového priznania? Využite konzultácie s našimi lektormi a získajte odborné vysvetlenie konkrétnej situácie.